VOOR MEER INFORMATIE: LEES OOK EVEN "CONCEPT MJOP"

Een Meerjaren Onderhouds Plan (MJOP) is een document waarin staat wanneer welk onderhoud plaats moet vinden en wat de kosten hiervan zullen zijn. Het MJOP heeft betrekking op de gemeenschappelijke zaken van onze VVE de Waterappartementen waaronder in ieder geval het dak, gevel, lift en de kozijnen worden vermeld.

Onze VVE is verplicht te sparen voor toekomstig onderhoud aan de gebouwen. Dat gebeurt door middel van een reservefonds. Om goed in kaart te krijgen welke kosten het onderhoud, ook in de toekomst, met zich meebrengt, is een Meer Jaren Onderhouds Plan (MJOP) van groot belang. Vanaf januari 2018 is onze VVE de Waterappartementen wettelijk verplicht om jaarlijks een minimumbedrag te reserveren voor onderhoud en herstel van het gebouw. De hoogte van het te reserveren bedrag wordt vastgesteld op basis van een meerjarig MJOP, of is 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex. Dus het reservefonds moet ‘voldoende’ zijn om het pand goed te onderhouden. Echter, in de wet staat nergens expliciet hoe hoog het reservefonds moet zijn. Wel moet het fonds voldoende zijn om noodzakelijk onderhoud te kunnen betalen.

Voordelen van een MJOP

Een meerjarenonderhoudsplan is een eerste voorwaarde voor kwalitatief goed onderhoud van onze gebouwen en de daarin aanwezige installaties. Het MJOP van onze VVE de Waterappartementen zal:

  • Ons inzicht geven in de bouwkundige staat van het gebouw;
  • Onnodige hoge kosten voorkomen door achterstallig onderhoud;
  • Ons direct inzicht geven in de onderhoudskosten op de korte en de langere termijn;
  • Ervoor zorgen dat wij nooit te veel of te weinig reserveren en fluctuaties voorkomen in de maandelijkse bijdragen.

De onderdelen van het MJOP 

In het MJOP zijn drie elementen van het groot belang. Het MJOP moet aangeven over welk bouwdeel het gaat, wanneer deze aan vervanging of herstel toe is en wat de kosten hiervan zijn.

  1. Bouwdeel: het MJOP moet laten zien over welk bouwdeel het gaat (kozijnen, gevel, dak, dakrand, enz.).
  2. Cyclus: het MJOP moet laten zien hoe lang een bepaald bouwdeel mee gaat en wanneer er dus herstel of vervanging plaats moet vinden.
  3. Kosten: tot slot moet er in het MJOP staan wat de kosten voor herstel of vervanging zijn van de bouwdelen.

Van groot belang is dat alle bouwdelen worden meegenomen in het MJOP. Vaak wordt er bijvoorbeeld een plan wordt gemaakt voor 10 jaar. Als in zo’n geval het dak een levensduur heeft van 15 en de lift van 25 jaar, ook dan moeten ze meegenomen worden in het plan, zodat in ieder geval voldoende gereserveerd wordt.

Conditiemeting 

Wij vinden het verstandig om het opmaken van het MJOP altijd te laten combineren met een conditiemeting. In de conditiemeting staat namelijk voor alle bouwdelen, die in het MJOP staan, vermeld of direct onderhoud noodzakelijk is. Kortom, wij kikken bij een MJOP niet alleen naar de gemiddelde levensduur van de bouwdelen, maar ook naar de staat waarin de bouwdelen nu verkeren. Op basis daarvan kan een actueel plan van handelen worden opgesteld. 

Periodieke herkeuring

Prijzen van kunnen wijzigen, als gevolg van prijsstijgingen van materialen of wijziging van belastingpercentages, zoals de B.T.W. en de onderhoudsstaat van verschillende delen van pand kunnen veranderen. Daarom zullen wij ook ons MJOP elke 5 jaar laten herzien. Op deze manier blijft het plan actueel en kunnen bepaalde werkzaamheden uitgesteld worden of juist naar voren gehaald worden en blijven de panden in de meest optimale conditie.

Acties door VVE Waterappartementen

Stand van zaken

Het bestuur van de VVE de Waterappartementen is klaar met het beschrijven van de basis van het MJOP. De basis is het uitgangspunt voor verdere ontwikkeling van het MJOP in samenwerking met Woningpeil (voorheen Provis) met onderdelen die uiteindelijk ook moeten worden aangepakt. Het is gestart met een conditiemeting om vast te stellen welke onderdelen prioriteit behoeven en welke niet en welke onderdelen geen technisch onderhoud nodig hebben.

Wij maken binnen het MJOP een onderscheid tussen korte termijn, middellange termijn en lange termijn. Wij gaan uit van van een MJOP voor 10 jaar, maar wij willen tevens posten opnemen voor grote uitgaven op  meer langere termijn omdat daar tijdig voor gespaard moet worden. Denk bijvoorbeeld aan het vervangen van kozijnen en installaties aan de liften maar ook de kosten die zullen komen voor het "duurzaam wonen in de toekomst".

Wij zullen het plan beschrijven met de frequentie van onderhoud, de  prijzen waarin de B.T.W. is verwerkt en met een kostenstijging van gemiddeld 3% per jaar. Wij maken daarbij onderscheid in de bouwdelen buiten en de bouwdelen binnen.

Het schrijven van een MJOP doet het bestuur van de VVE de Waterappartementen in samenwerking met Woningpeil (voorheen Provis). Zodra het MJOP helemaal gereed is, dan zullen wij het plan bespreken met de leden/eigenaren van de VVE de Waterappartementen en het document in werking zetten en publiceren op onze website.

De bouwdelen ter beoordeling (kanttekening: wij pretenderen niet compleet te zijn)

Buitenonderdelen met eventueel uit te voeren subonderdelen

  • Metselwerk (herstellen van scheuren, voegwerk, reinigen van algen, impregneren)
  • Betonwerk
  • Kozijnen, ramen en deuren (loodslabben, tochtprofielen, hang -en sluitwerk, sloten, kozijnvervanging, vervanging isolatieglas)
  • Gevelbeplating (schoonmaken, ophanging)
  • Schilderwerk (houten bouwdelen in -en uitpandig, balkonhekken, betonnen pilaren aan de oost of westgevel, coating gevelbeplating, )
  • Dakbedekking (overlagen van de bedekking)
  • Dakranden en dakdoorvoer (overlagen, loodslabben, hemelwaterafvoer)
  • Ventilatieroosters
  • Straatwerk (verzakkingen)
  • Verlichting (armaturen LED)
  • Elektrische installatie algemeen

Binnenonderdelen met eventueel uit te voeren subonderdelen

  • Trappenhuis
  • Kozijnen, ramen en deuren
  • Hang -en sluitwerk
  • Schilderwerk (algemene binnen ruimtes, postboxen)
  • Vloerafwerking (begane grond en etages)
  • Wandafwerking (algemene binnen ruimtes)
  • Plafondafwerking (algemene binnen ruimtes)
  • Communicatie systeem (intercom)
  • Ventilatieopeningen
  • Gemeenschappelijke rioolafvoer
  • Rookgasafvoeren
  • Waterinstallatie (o.a. hydrofoorpompen)
  • Verlichting (armaturen LED, bewegingsmelders)
  • Elektrische installatie algemeen
  • Lift (elektrische installatie, liftput)

Algemeen onderdeel

  • Het thema duurzaam wonen in de toekomst  (reserveren van geld voor het project en vaststellen wat voor onze VVE de Waterappartementen het meest effectieve is)